Ugovor o zakupu Advokat Beograd
Najčešći predmet ugovora o zakupu su poslovni prostor i stan. Najčešća pitanja se odnose na zaključenje ugovora o zakupu i na raskid ugovora o zakupu pre isteka roka.
Branislava Krnić, advokat, Beograd
O čemu se radi
Ugovor o zakupu
Ugovor o zakupu je regulisan Zakonom o obligacionim odnosima. Vrlo se često kako kažu advokati zaključuje u pravnom prometu. Ovim ugovorom se može izvršiti zakup stana, zakup poslovnog prostora, zakup poljoprivrednog zemljišta, zakup mašina itd.
Ugovorom o zakupu se zakupodavac obavezuje da preda na upotrebu određenu nepotrošnu stvar zakupcu, koji ima obavezu da plaća zakupninu i da stvar vrati kada protekne zakup.
Jasno, stvar ostaje u svojini zakupodavca celokupno vreme trajanja ugovora zakupa. Ako stvar daje plodove i oni spadaju u upotrebu zakupljene stvari, osim ako drugačije nije ugovoreno ili uobičajeno. Na primer, zakupac ima pravo na rod maline zakupljenog malinjaka.
Potrebno je, pitanje plodova, detaljno regulisati u ugovoru o zakupu kako bi se izbegli sporovi. Nije propisana obavezna forma ovog ugovora, ali preporučuje se njegovo zaključenje u pisanoj formi, radi pravne sigurnosti.
Ukoliko zakupac ne plati na vreme zakupninu, tada duguje i kamatu koja se određuje na osnovu Zakona o zateznoj kamati. Zatezna kamata se duguje bez obzira na to da li je bila ugovorena ili ne.
Advokat Beograd pruža pravnu pomoć u vezi sa sastavljanjem ugovora o zakupu.
Održavanje
Ko snosi troškove popravke stvari u zakupu?
Zakupodavac ima obavezu da vrši potrebne popravke stvari, osim u slučajevima sitnih kvarova i troškova koji nastaju redovnom upotrebom stvari, zato što one padaju na teret zakupca. Sve troškove koje načini zakupac radi održavanja stvari u ispravnom stanju, a koje prelaze nivo sitnih popravki, zakupodavac je dužan naknaditi zakupcu.
Kada opravke stvari ometaju njenu upotrebu u znatnoj meri i za duže vreme, zakupac može tražiti raskid ugovora o zakupu ili sniženje zakupnine u onoj meri u kojoj je onemogućen da upotrebljava stvar. Izmene zakupljene stvari koje ometaju njenu upotrebu nisu dozvoljene, a ako su učinjene i smanjuju u izvesnoj meri zakupcu mogućnost upotrebe stvari to dovodi do prava na sniženje zakupnine.
Odgovornost
Ko odgovara za nedostatke na stvarima u zakupu?
Bez računanja nedostataka manjeg značaja, zakupodavac odgovara za nedostatke koji smetaju redovnoj ili ugovorenoj upotrebi bez obzira na to da li je znao za njih ili nije, a takođe, odgovara kada stvar nema ona svojstva i odlike koje su bile izričito ili prećutno ugovorene.
Dakle, potrebno je npr. da zakupac, koji iznajmljuje stan za život u njemu, bude useljiv i da je moguće u njemu boraviti.
Zakupodavac se oslobađa ove odgovornosti ukoliko su zakupcu bile poznate mane stvari ili mu nisu mogle ostati nepoznate. Ipak, ako usled krajnje nepažnje zakupac nije saznao za nedostatke, zakupodavac koji je iskoristio takvu nepažnju zakupca i namerno ga nije obavestio o nedostacima ostaje odgovoran.
Odgovornost ostaje i kada je zakupodavac tvrdio da stvar nema nikakve nedostatke.
U ugovoru o zakupu se može ograničiti ili sasvim isključiti odgovornost za nedostatke zakupodavca, ali takva ugovorna odredba je ništava ako je:
- zakupodavac znao za nedostatke i namerno propustio da o njima obavesti zakupca;
- ako je nedostatak takav da onemogućuje upotrebu zakupljene stvari, kao i
- kad je zakupodavac nametnuo tu odredbu koristeći svoj monopolski položaj.
Zakupac ima dužnost da obavesti za nedostatak zakupodavca koji ne zna za isti i da ga obavesti ako se u toku zakupa pojavi opasnost za stvar da bi ovaj mogao preduzeti sve potrebne mere. Ako zakupac to ne učini gubi pravo na naknadu štete i ima obavezu da naknadi štetu zakupodavcu koju ovaj pretrpi, jer nije preduzeo mere da sačuva stvar.
Nedostatak stvari u času predaje povlači pravo zakupca da raskine ugovor o zakupu ili da traži sniženje zakupnine ili da ostavi primeren rok zakupodavcu da otkloni nedostatak, pa ako ovaj to ne učini u datom roku, ostaje pravo zakupca da raskine ugovor o zakupu.
Kod pravnih nedostataka, ako se utvrdi da trećem pripada neko pravo koje sasvim isključuje pravo zakupca na upotrebu stvari, ugovor o zakupu se raskida po samom zakonu, a zakupodavac je dužan naknaditi zakupcu štetu.
Kada pravo trećeg ne isključuje zakup, već ga ograničava, ostaje pravo zakupca da raskine ugovor o zakupu ili traži sniženje cene.
U svim prethodno navedenim slučajevima postojanja nedostatka zakupac ima pravo da zahteva od zakupodavca naknadu štete.
Ugovor o zakupu poslovnog prostora se može raskinuti uz određene uslove, Advokat Beograd
Angažujte advokata radi sastavljanja ugovora o zakupu opreme, Advokatska kancelarija.
Obaveze zakupca
Upotreba stvari u zakupu
Zakupac ima dužnost da stvar upotrebljava shodno njenoj nameni i ugovorenom načinu upotrebe i kada je ne upotrebljava tako, bilo on, bilo neko drugo lice kojem je ovaj poverio stvar (podzakupac npr.), odgovaraće za svu štetu.
Zakon navodi, da ako zakupac i posle opomene zakupodavca upotrebljava stvar protivno ugovoru o zakupu ili njenoj nameni ili zapušta njeno održavanje, te postoji opasnost znatne štete za zakupodavca, ovaj može otkazati ugovor o zakupu bez davanja otkaznog roka.
Koliko iznosi zakupnina i kako se određuje?
Zakupac plaća zakupninu onako kako je ugovoreno ili zakonom određeno ili, u nedostatku ovakvih preciziranja, kako je uobičajeno u mestu gde je stvar predata zakupcu.
Zakupodavac može otkazati ugovor o zakupu, kada zakupac ne plati zakupninu ni po proteku 15 dana od dana kada ga je obavestio o propuštenoj obavezi da plati zakupninu. Ako zakupac plati zakupninu nakon proteka ostavljenog roka, a pre nego što ga zakupodavac obavesti da otkazuje ugovor, ugovor o zakupu će ostati na snazi.
Kraj zakupa
Vraćanje uloženog u zakupljenu stvar
Zakupac neće odgovarati za oštećenja stvari koja nastaju redovnom upotrebom ili zbog dotrajalosti. On ima obavezu da stvar vrati u mestu u kojem ju je primio i onakvu kakvu ju je primio, osim pomenutog izuzetka.
Kada je za vreme ugovora o zakupu izvršio promene na stvari, dužan je vratiti je u stanje u kome je bila kad mu je predata u zakup. Što se tiče dodataka on ih može odneti i to sve koje je učinio na stvari ako se mogu odvojiti bez njenog oštećenja, ali ih zakupodavac može zadržati ako mu naknadi njihovu vrednost u vreme vraćanja.
Na primer, kada je zakupljena slika nekog slikara, zakupac može odvojiti od nje ram koji je stavio na nju kada je bude vratio zakupodavcu.
Kada su za vreme ugovora o zakupu izvršene promene na stvari, zakupac je dužan vratiti u stanje u kome je bila kad mu je predata u zakup, Advokat Branislava Krnić.
Dalje davanje
Da li zakupac može da zaključi ugovor o podzakupu sa podzakupcem?
Zakupac može davati stvar u podzakup ako to pravo nije ugovorom o zakupu sasvim isključeno. Pravo na podzakup je pravilo, jer zakupac ima pravo na upotrebu stvari tj. na korišćenje iste i nema smetnje da sa podzakupcem ugovori podzakup gde se on pojavljuje kao zakupodavac sada.
Na primer, kada je zakupljen bager, zakupac može zaključiti ugovor o podzakupu kojim predaje bager podzakupcu na upotrebu.
Podzakup mora biti takav da se stvar upotrebljava prema ugovoru o zakupu i time ne sme biti naneta šteta zakupodavcu. Ukoliko je ugovorom predviđeno da se stvar može dati u podzakup, tek po odobrenju zakupodavca, onda takvo odobrenje može biti uskraćeno samo iz opravdanih razloga.
Suprotno, davanje stvari u podzakup kada je on zabranjen ugovorom o zakupu ili bez neophodnog odobrenja zakupodavca predstavlja razlog za otkaz ugovora.
Zakupodavac ima pravo da potražuje zakupninu od podzakupca ukoliko mu zakupac nije izmirio svoju obavezu plaćanja zakupnine.
Nov vlasnik
Kakve su pravne posledice zaključenja ugovora kojim se prometuje stvar u zakupu?
Kada se stvar otuđi posle zaključenja ugovora o zakupu pribavilac stupa na mesto zakupodavca i ne sme zahtevati predaju stvari od zakupca pre proteka ugovorenog zakupa. Za sve obaveze koje zakupodavac ima prema zakupcu, novi vlasnik stvari odgovara. Ipak, ostaje odgovornost zakupodavca, starog vlasnika stvari, kao solidarnog jemca.
Isto tako, zakupac isplaćuje zakupninu novom vlasniku stvari od prvog ugovorenog roka koji sledi nakon momenta otuđenja stvari, sa tim da ako je ovaj isplatio unapred prethodnom vlasniku stvari zakupninu, ovaj je dužan pribaviocu da je ustupi.
Kada je stvar predata pribaviocu umesto zakupcu, pribavilac ostaje dužan da je preda na upotrebu zakupcu ako je u momentu zaključenja ugovora znao za postojanje ugovora o zakupu, a ako nije nema takvu dužnost.
Zakupac ima pravo da otkaže ugovor o zakupu poštujući zakonom propisane otkazne rokove kada na mesto zakupodavca stupi pribavilac stvari.
Zakupac isplaćuje zakupninu novom vlasniku stvari od prvog ugovorenog roka, Advokat Beograd.
Dodatna pitanja o ugovoru o zakupu možete poslati Advokatu putem Live chat-a.
Prestanak
Način prestanka, odnosno raskida ugovora o zakupu
Zakup prestaje kada protekne ugovoreni ili zakonom određeni rok trajanja ugovora o zakupu, ali kada zakupac nastavi da upotrebljava stvar nakon tog roka, a zakupodavac se tome ne protivi, smatra se da je zaključen novi ugovor neodređenog trajanja, pod istim uslovima kao i prethodni.
Ako se ne može odrediti koje je vreme trajanja ugovora o zakupu, on prestaje nakon davanja otkaznog roka čija se dužina određuje ugovorom, zakonom ili običajima, a ako takvih određenja nema, onda on iznosi osam dana i ne sme biti dat u nevreme.
Ukoliko su zakupljene stvari opasne po zdravlje, zakupac može otkazati ugovor o zakupu bez davanja otkaznog roka, čak i ako je u času zaključenja ugovora o zakupu to znao.
Zakup, svakako prestaje kada je stvar uništena usled više sile, a u slučaju njenog delimičnog oštećenja ugovor o zakupu ne mora biti raskinut, već uz odgovarajuće sniženje zakupnine može ostati na snazi. Kada neka od ugovornih strana premine, ugovor po pravilu ostaje na snazi između naslednika ugovornih strana. Naravno, ugovor može prestati i sporazumno.
Sledeći korak
Zakažite konsultacije sa advokatom
Advokat će Vas kontaktirati u najbržem roku.