Legalizacija objekata Advokat Beograd

Legalizacija objekata koji su bespravno izgrađeni je tema o kojoj se u poslednje vreme često diskutuje u medijima što potvrđuju i advokati. Glavni krivac za to је novi-stari zakon - Zakona o ozakonjenju objekata (legalizacija). On je donet sa istim ciljem, kao i mnogi pre njega, da se smanji broj nelegalizovanih tj. neozakonjenih objekata u Srbiji, budći da je nelegalna gradnja uzela velikog maha u prethodnim decenijama. On je reklamiran u medijima kao jednostavan, efikasan i kao zakon koji predviđa povoljniju proceduru legalizacije u odnosu na prethodni koji je regulisao ovo pitanje. Neretko se dešava da na kućne adrese građana pristižu koverte sa rešenjima o rušenju bespravno izgrađenih objekta. Ministarstvo građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture je otvorilo posebnu liniju radi lakše i neposredne komunikacije (011/3617-722), kao i posebnu imejl adresu, kako bi građani mogli da prijavljuju probleme koje imaju u postupku ozakonjenja i da dobijaju odgvore na svoja pitanja. Sve je, tako reći, spremno za ozakonjenje objekata, samo da se građani najzad odluče na taj korak. Ipak, čini se da u praksi nije tako sve jednostavno kako deluje na prvi pogled. Legalizacija objekata je od višestrukog značaja, to je nesporno. Kada se izvrši legalizacija objekta, na primer, stiče mogućnost da se uknjižena nepokretnost skuplje proda na tržištu, da se podigne hipoteka na nju, što je nemoguće kod neuknjiženih nepokretnosti itd. Međutim, da bi se izvršila legalizacija objekta potrebno je proći kroz nekoliko faza i ovaj članak će da prikaže koje su to faze i ono što je najbitnije – koliko legalizacija objekata novčano pogađaja građane zaista.

Pre svega, moramo znati jasno koji to sve objekti moraju biti ozakonjeni. Zakon kaže da su to svi oni objekti koji su završeni u građevinskom smislu, kao i zgrada na kojoj su izvedeni samo konstruktivni građevinski radovi (temelj, armiranobetonski ili čelični stubovi sa gredama, odnosno armiranobetonska tavanica, krovna konstrukcija), sa ili bez završene fasade itd. Naravno, ima i izuzetaka i to priličan broj.

Za sve nedoumice možete kontaktirati Advokatsku kancelariju.

Ukoliko ste podneli zahtev za legalizaciju objekata, a po Vašem zahtevu još uvek nije rešeno, možete angažovati Advokata Beograd kako bi proverio da li postoji problem.

Zakon o legalizaciji objekata tako od obaveze ozakonjenja izuzima objekte koji su izgrađeni u vreme kada se po zakonu nije zahtevalo prethodno pribavljanje građevinske dozvole. Na primer, kuću na selu koja je izgrađena do 1961. godine neće biti predmet koju obuhvata legalizacija, kao što je to slučaj sa kućama izgrađenim posle 1961. godine. Takođe, nije moguće legalizovati objekte koji su izgrađeni na podlozi koja nije odgovarajuća za građenje, poput močvarnog tla itd., niti objekte koji su izgrađeni od materijala koji ne obezbeđuje sigurnost objekta, niti objekte koji se nalaze na površinama javne namene ili su te površine planirane za izgradnju objekata javne namene, niti one izgrađene u zonama gde je propisana zaštita prirodnih, kulturnurnih dobara od izuzetnog značaja, niti objekata izgrađenih u zaštitnim zonama oko vojnih objekata, u zaštitinom pojasu puta, železnice, dalekovoda itd. Ipak, zabrana legalizacije navedenih objekata i ostalih koji su izuzeti po zakonu nije konačna. Moguće je npr. pribaviti dozvolu nadležnog organa u vidu rešenja o ozakonjenju ako se pribavi dokaz da je objekat npr. stabilan (što se dokazuje izveštajima lica inženjersko-geološke stuke) ili ako se pribavi dokaz u vidu saglasnosti nadležnog organa –upravljača javnim dobrom ili saglasnost organizacije nadležne za zaštitiu prirodnih, odnosno kulturnih dobara itd. Objekti koji se nalaze na poljoprivrednom zemljištu moraju ispuniti dodatne uslove da bi mogli biti ozakonjeni tj. moraju biti porodične stambene zgrade poljoprivrednog domaćinstva ili objekti koji su u funkciji primarne poljopriovredne proizvodnje, objekti koji se koriste za smeštaj mehanizacije, repromaterijala, gotovih poljoprivrednih proizvoda ili su u pitanju staje za gajenje stoke itd. Ukoliko je jedan objakat prostire na dve parcele moguće je ozakoniti taj objekat kada su obe parcele u vlasništvu istog lica. Predmet koji obuhvata legalizacija objekata je i stambena zgrada, te kada neko želi da ozakoni svoj stan koji se nalati unutar nelegalizovane zgrade, neophodno je prvo ozakoniti zgradu, a tek onda posebne delove zgrade tj. stanove i lokale. Kada su u pitanju stambene zgrade kod kojih je investitor nedostupan ili više ne postoji, stanari moraju da dogovore da preko upravitelja, zajedno apliciraju za pokretanje ozakonjenja, a neophodan je podneti samo jedan izveštaj o zatečenom stanju. Postoji puno stanova koji su nastali nadziđivanjem, te da bi u takvim slučajevima mogla da se izvrši legalizacija objekata traži se dostavljanje ugovora sa skupštinom stanara. Moguće je da zgrada nema formiranu skupštinu stanara i iz tog razloga je predviđeno da je dovoljno da se dostavi saglasnost većine vlasnika na posebnim delovima zgrade.

Rokovi legalizacije objekata

Ono što je česta dilema u praksi je da li su predmet legalizacije i oni objekti za koje je podnet zahtev za legalizaciju u skladu sa ranije važećim kojim je bila uređena legalizacija objekata. Odgovor je potvrdan, ali opet sa malim napomenama – uvažavaju se zahtevi do 29. januara 2014. godine. Zakonom o ozakonjenju objekata predviđeno je mogućnost da nadležni organ ranije dostavljenu dokumentaciju prihvati kao dokumentaciju propisanu novim Zakonom, ako po sadržini odgovara dokumentima propisanim novim Zakonom. Predmet ozakonjenja je i objekat za koji nije podnet zahtev za legalizaciju u skladu sa ranije važećim zakonom, a koji je vidljiv na satelitskom snimku teritorije Republike Srbije iz 2015. godine, za čije sprovođenje je nadležna jedinica lokalne samouprave.

Advokatska kancelarija Branislava Krnić može da Vas uputi u postupak legalizacije objekata.

Postupak ozakonjenja objekata Advokat Beograd

Da bi se omogućila realizacija postupka legalizacije objekata sprovodiće se popis nezakonito izgrađenih objekata, a onda sledi donošenje rešenja o rušenju objekata od strane nadležnog građevinskog inspektora. Sve deluje lako na prvi pogled - zakon propisuje striktno koji objekti moraju biti ozakonjeni, a njih će popisati po predviđenoj proceduri nadležni organi, doneće se rešenje o rušenju tih objekata, pokrenuće se postupak ozakonjenja po službenoj dužnosti, a građani treba da prilože propisanu dokumentaciju i to je to. Međutim, potrebno je obratiti pažnju da se sudovi sa nerešenim imovinsko-pravnim pitanjima ponekad bore godinama! Problem se produbljuje ako uzmemo u obzir da na mnogim parcelama na kojima se nalaze nelegalno izgrađeni objekti nije rešeno imovinsko-pravno pitanje ili postoji nerešeno imovinsko-pravno pitanje vezano za sam objekat koji je predmet legalizacije objekata.  Problem će biti prevaziđen tako što je propisano da je dovoljno dostaviti dokaz o pravu svojine, pravu korišćenja ili pravu zakupa na građevinskom zemljištu u javnoj svojini, kao i drugim pravima propisanim Zakonom o planiranju i izgradnji. Pa tako, zakonodavac određuje da se kao odgovarajuće pravo za objekat izgrađen na zemljištu u svojini drugog lica smatra pravnosnažna sudska presuda kojom je utvrđeno pravo svojine na zemljištu, za objekat izgrađen na građevinskom zemljištu – ugovor o prenosu prava korišćenja, odnosno kupovini zemljišta koji je zaključen i overen od strane nadležnog suda između tadašnjeg korisnika i podnosioca zahteva, kao i drugi ugovori kojima je vršeno raspolaganje zemljištem (ugovor o prenosu ili razmeni nepokretnosti zaključen između tadašnjih korisnika zemljišta, u odgovarajućoj formi koja je bila propisana za zaključenje te vrste ugovora u vreme zaključenja) itd. Kada je predmet legalizacije objekata nadziđivanje, pretvaranje zajedničkih prostorija zgrade u stan ili poslovni prostor ili pripajanje zajedničkih prostorija susednom stanu, kao dokaz o odgovarajućem pravu dostavlja se izvod iz lista nepokretnosti za zgradu i sve posebne delove zgrade i dokaz propisan odredbama zakona kojim se uređuje održavanje stambenih zgrada o regulisanju međusobnih odnosa između vlasnika nezakonito izgrađenog objekta i organa zgrade. Ako organi zgrade nisu formirani, kao dokaz se dostavlja saglasnost većine vlasnika na posebnim delovima zgrade. Isto tako, ako se kao odgovarajuće pravo na zemljištu prilaže ugovor o prenosu prava korišćenja koji je zaključen između tadašnjeg korisnika zemljišta i podnosioca zahteva koji nije sudski overen, po zahtevu podnosioca zahteva, organ nadležan za imovinsko-pravne poslove na čijoj teritoriji se nalazi predmetno zemljište, doneće rešenje o prestanku prava korišćenja dotadašnjeg korisnika i utvrdiće pravo korišćenja u korist podnosioca zahteva, a po pravnosnažnosti tog rešenja, organ nadležan za legalizaciju objekata ga prihvata kao dokaz o odgovarajućem pravu na zemljištu. Kada je predmet legalizacije objekat izgrađen na građevinskom zemljištu na kome postoji pravo susvojine, kao dokaz o odgovarajućem pravu dostavlja se i pismena saglasnost svih suvlasnika. Ukoliko je suvlasnik znao ili mogao znati za izgradnju objekta, odnosno izvođenje radova koji su predmet legalizacije, ali se u vreme izgradnje tome nije protivio, smatraće se da postoji saglasnost za ozakonjenje, te se u tom slučaju ne dostavlja nikakav dokaz. I tako, zakonodavac nizom odredaba kojima se označava šta sve može biti dokaz o vlasništvu ili pravu korišćenja ili pravu zakupa nastoji da prevaziđe probleme koji se mogu pojaviti u praksi. Koliko će u tome biti uspeha, vreme če pokazati! Naravno, lista ovim primerima nije iscrpljena.

Neophodna dokumentacija i takse

Ono što je od prvorazrednog značaja za građane je i ostala dokumentacija koju je neophodno pribaviti, ali i platiti. Zakonodavac propisuje obavezu pribavljanja izveštaja o zatečenom stanju objekta čiji sastavni deo je i elaborat geodetskih radova za nezakonito izgrađeni objekat. Na kraju još preostaje obaveza da se plati taksa za ozakonjenje. Visina takse zavisiće od klase, površine i namene objekta, kao i načina korišćenja objekta. Ono čime se hvale donosioci zakona je nizak novčani iznos koji će se morati platiti na ime takse, što je kako kažu značajni korak napred u odnosu na prethodnoi zakon koji nije vodio računa o prosečnom srpskom džepu. Sada je novi zakon odredio znatno niže iznose taksi koji se imaju platiti, pa na primer taksa za legalizaciju objekata do 100kvm iznosi 5.000 dinara. Predviđena je posebna kategorija građana koja je oslobođena plaćanje takse i to: ljudi sa invaliditetom, korisnici socijalne pomoći, kao i samohrani roditelji, ali uz uslov da su vlasnici kuća ili stanova do 100 kvm. Naravno, neophodno je dostaviti dokaz o tome da je neko koristnik socijalne pomoći itd., te da bi mogao biti oslobođen plaćanja takse. Troškovi prikupljanja neophodne dokumentacije zavise pre svega od kvadrature objekta, ali i od samog projektnog biroa. U suštini, stručna lica kao što su geometri, arhitekte itd. procenjuju da li je taj objekat funkcionalan i bezbedan i troškovi su u suštini cena njihovog rada. Cene variraju od mesta do mesta u Srbiji, te se ističe da bi, na primer, cena bi mogla da se kreće od 1-2 evra po kvm. Na nekim sajtovima koji promovišu davanje usluga rešavanje celokupne papirologije u opštinama za objekte do 400 m2 trošak može da iznosi i do 500 evra. Međutim, nelegalizovani poslovni prostori iziskuju daleko veći račun nego drugi objekti i takse koje se plaćaju daleko nadilaze takse za objekte koji nemaju takvu svrhu, pa je tako legalizacija objekta komercijalnog karaktera čija je površina do 500 kvm iznosi 250.000 dinara.

Naša Advokatska kancelarija Vam može pomoći u prikupljanju dokumentacije.

Legalizacija i uknjižba.Advokat Beograd

Danom pravnosnažnosti rešenja o ozakonjenju stiču se uslovi za upis prava svojine u javnoj knjizi o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima, odnosno za odgovarajući upis u katastar vodova. Nadležni organ po službenoj dužnosti dostavlja elaborat geodetskih radova i primerak pravnosnažnog rešenja o ozakonjenju organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra, u roku od tri dana od dana pravnosnažnosti rešenja o ozakonjenju. Organ nadležan za poslove državnog premera i katastra donosi rešenje o kućnom broju i vrši upis prava svojine na objektu, odnosno posebnim delovima objekta. Za upis prava svojine po osnovu ozakonjenja ne plaća se taksa određena podzakonskim aktom Republičkog geodetskog zavoda, niti administrativna taksa određena zakonom kojim se uređuju administrativne takse.

Zakon propisuje novčano kažnjavanje za kršenje odredaba vezanih za sam postupak ozakonjenja, za netačno prikazivanje činjenica u izveštaju o zatečenom stanju objekata i za niz drugih privrednih prestupa. Kazna može da iznosi i million dinara.

Prethodni zakoni nisu davali značajne rezultate. Koliko će ovaj zakon imati uspeha u smanjenju ogromnog broja nelegalizovanih objekata, vreme će pokazati. Budući da životni standard u Srbiji nije na nekom zavidnom nivou, mnogi iznose kritike na ukupne troškove koji se moraju izdvojiti da bi se izvršila legalizacija objekata. Drugi, pak, smatraju da je krajnje nepravedno da se finansijski gledano bolje prođe onaj koji nije ispoštovao zakonsku proceduru u odnosu na onog ko je sve dozvole i odbrenja za gradnju, kao i takse za uknjižbu objekata pošteno platio. U medijima se ovih dana, uprkos tvrdnji da je ovaj zakon doneo više upeha za godinu dana, nego drugi za prethodnih 25! (citat iz jednog intervijua ministarke građevinarstva), najavljuje mogućnost izmena Zakona o ozakonjenju!

Zakažite svoje konsultacije u Advokatskoj kancelariji Branislava Krnić.