Legalizacija objekata
koji su bespravno izgrađeni je tema o kojoj se u poslednje vreme često
diskutuje u medijima što potvrđuju i advokati. Glavni krivac za to је
novi-stari zakon - Zakona o
ozakonjenju objekata (legalizacija). On je donet sa istim ciljem, kao i
mnogi pre njega, da se smanji broj nelegalizovanih tj. neozakonjenih objekata u
Srbiji, budći da je nelegalna gradnja uzela velikog maha u prethodnim
decenijama. On je reklamiran u medijima kao jednostavan, efikasan i kao zakon
koji predviđa povoljniju proceduru legalizacije u odnosu na prethodni koji je
regulisao ovo pitanje. Neretko se dešava da na kućne adrese građana pristižu
koverte sa rešenjima o rušenju bespravno izgrađenih objekta. Ministarstvo
građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture je otvorilo posebnu liniju
radi lakše i neposredne komunikacije (011/3617-722), kao i posebnu imejl adresu,
kako bi građani mogli da prijavljuju probleme koje imaju u postupku ozakonjenja
i da dobijaju odgvore na svoja pitanja. Sve je, tako reći, spremno za ozakonjenje
objekata, samo da se građani najzad odluče na taj korak. Ipak, čini se
da u praksi nije tako sve jednostavno kako deluje na prvi pogled. Legalizacija
objekata je od višestrukog značaja, to je nesporno. Kada se izvrši
legalizacija objekta, na primer, stiče mogućnost da se uknjižena
nepokretnost skuplje proda na tržištu, da se podigne hipoteka na nju,
što je nemoguće kod neuknjiženih nepokretnosti itd. Međutim, da bi se
izvršila legalizacija objekta potrebno je proći kroz nekoliko faza i ovaj članak
će da prikaže koje su to faze i ono što je najbitnije – koliko
legalizacija objekata novčano pogađaja građane zaista.
Pre svega, moramo znati jasno koji to sve objekti moraju biti
ozakonjeni. Zakon kaže da su to svi oni objekti koji su završeni u
građevinskom smislu, kao i zgrada na kojoj su izvedeni samo konstruktivni
građevinski radovi (temelj, armiranobetonski ili čelični stubovi sa gredama,
odnosno armiranobetonska tavanica, krovna konstrukcija), sa ili bez završene
fasade itd. Naravno, ima i izuzetaka i to priličan broj.
Ukoliko ste podneli zahtev za legalizaciju objekata, a po Vašem zahtevu još
uvek nije rešeno, možete angažovati Advokata Beograd kako bi
proverio da li postoji problem.
Zakon o legalizaciji objekata tako od obaveze ozakonjenja izuzima objekte koji
su izgrađeni u vreme kada se po zakonu nije zahtevalo prethodno pribavljanje
građevinske dozvole. Na primer, kuću na selu koja je izgrađena do 1961.
godine neće biti predmet koju obuhvata legalizacija, kao što je to slučaj sa
kućama izgrađenim posle 1961. godine. Takođe, nije moguće legalizovati objekte
koji su izgrađeni na podlozi koja nije odgovarajuća za građenje, poput močvarnog
tla itd., niti objekte koji su izgrađeni od materijala koji ne obezbeđuje
sigurnost objekta, niti objekte koji se nalaze na površinama javne namene ili su
te površine planirane za izgradnju objekata javne namene, niti one izgrađene u
zonama gde je propisana zaštita prirodnih, kulturnurnih dobara od izuzetnog
značaja, niti objekata izgrađenih u zaštitnim zonama oko vojnih objekata, u
zaštitinom pojasu puta, železnice, dalekovoda itd. Ipak, zabrana legalizacije
navedenih objekata i ostalih koji su izuzeti po zakonu nije konačna. Moguće je
npr. pribaviti dozvolu nadležnog organa u vidu rešenja o ozakonjenju ako se
pribavi dokaz da je objekat npr. stabilan (što se dokazuje izveštajima lica
inženjersko-geološke stuke) ili ako se pribavi dokaz u vidu saglasnosti
nadležnog organa –upravljača javnim dobrom ili saglasnost organizacije
nadležne za zaštitiu prirodnih, odnosno kulturnih dobara itd. Objekti koji se
nalaze na poljoprivrednom zemljištu moraju ispuniti dodatne uslove da bi mogli
biti ozakonjeni tj. moraju biti porodične stambene zgrade poljoprivrednog
domaćinstva ili objekti koji su u funkciji primarne poljopriovredne proizvodnje,
objekti koji se koriste za smeštaj mehanizacije, repromaterijala, gotovih
poljoprivrednih proizvoda ili su u pitanju staje za gajenje stoke itd. Ukoliko
je jedan objakat prostire na dve parcele moguće je ozakoniti taj objekat kada su
obe parcele u vlasništvu istog lica. Predmet koji obuhvata legalizacija objekata
je i stambena zgrada, te kada neko želi da ozakoni svoj stan koji se nalati
unutar nelegalizovane zgrade, neophodno je prvo ozakoniti zgradu, a tek onda
posebne delove zgrade tj. stanove i lokale.
Kada su u pitanju stambene zgrade kod kojih je investitor nedostupan ili
više ne postoji, stanari moraju da dogovore da preko upravitelja, zajedno
apliciraju za pokretanje ozakonjenja, a neophodan je podneti samo jedan izveštaj
o zatečenom stanju. Postoji puno stanova koji su nastali nadziđivanjem, te da bi
u takvim slučajevima mogla da se izvrši legalizacija objekata traži se
dostavljanje ugovora sa skupštinom stanara. Moguće je da zgrada nema formiranu
skupštinu stanara i iz tog razloga je predviđeno da je dovoljno da se dostavi
saglasnost većine vlasnika na posebnim delovima zgrade.
Rokovi legalizacije objekata
Ono što je česta dilema u praksi je da li su predmet legalizacije i oni objekti
za koje je podnet zahtev za legalizaciju u skladu sa ranije važećim kojim je
bila uređena legalizacija objekata. Odgovor je potvrdan, ali opet sa malim
napomenama – uvažavaju se zahtevi do 29. januara 2014. godine. Zakonom
o ozakonjenju objekata predviđeno je mogućnost da nadležni organ ranije
dostavljenu dokumentaciju prihvati kao dokumentaciju propisanu novim Zakonom,
ako po sadržini odgovara dokumentima propisanim novim Zakonom. Predmet
ozakonjenja je i objekat za koji nije podnet zahtev za legalizaciju u skladu sa
ranije važećim zakonom, a koji je vidljiv na satelitskom snimku teritorije
Republike Srbije iz 2015. godine, za čije sprovođenje je nadležna jedinica
lokalne samouprave.
Advokatska kancelarija Branislava Krnić može da Vas uputi u
postupak legalizacije objekata.
Da bi se omogućila realizacija postupka legalizacije objekata sprovodiće se
popis nezakonito izgrađenih objekata, a onda sledi donošenje
rešenja o rušenju objekata od strane nadležnog građevinskog
inspektora. Sve deluje lako na prvi pogled - zakon propisuje striktno koji
objekti moraju biti ozakonjeni, a njih će popisati po predviđenoj proceduri
nadležni organi, doneće se rešenje o rušenju tih objekata, pokrenuće se postupak
ozakonjenja po službenoj dužnosti, a građani treba da prilože propisanu
dokumentaciju i to je to. Međutim, potrebno je obratiti pažnju da se sudovi sa
nerešenim imovinsko-pravnim pitanjima ponekad bore godinama! Problem se
produbljuje ako uzmemo u obzir da na mnogim parcelama na kojima se nalaze
nelegalno izgrađeni objekti nije rešeno imovinsko-pravno pitanje ili postoji
nerešeno imovinsko-pravno pitanje vezano za sam objekat koji je predmet
legalizacije objekata. Problem će biti prevaziđen tako što je propisano da
je dovoljno dostaviti dokaz o pravu svojine, pravu korišćenja ili pravu
zakupa na građevinskom zemljištu u javnoj svojini, kao i drugim pravima
propisanim Zakonom o planiranju i izgradnji. Pa tako, zakonodavac
određuje da se kao odgovarajuće pravo za objekat izgrađen na zemljištu u svojini
drugog lica smatra pravnosnažna sudska presuda kojom je utvrđeno pravo svojine
na zemljištu, za objekat izgrađen na građevinskom zemljištu – ugovor o
prenosu prava korišćenja, odnosno kupovini zemljišta koji je zaključen i overen
od strane nadležnog suda između tadašnjeg korisnika i podnosioca zahteva, kao i
drugi ugovori kojima je vršeno raspolaganje zemljištem (ugovor o prenosu ili
razmeni nepokretnosti zaključen između tadašnjih korisnika zemljišta, u
odgovarajućoj formi koja je bila propisana za zaključenje te vrste ugovora u
vreme zaključenja) itd. Kada je predmet legalizacije objekata nadziđivanje,
pretvaranje zajedničkih prostorija zgrade u stan ili poslovni prostor ili
pripajanje zajedničkih prostorija susednom stanu, kao dokaz o
odgovarajućem pravu dostavlja se izvod iz lista nepokretnosti za zgradu i sve
posebne delove zgrade i dokaz propisan odredbama zakona kojim se uređuje
održavanje stambenih zgrada o regulisanju međusobnih odnosa između vlasnika
nezakonito izgrađenog objekta i organa zgrade. Ako organi zgrade nisu formirani,
kao dokaz se dostavlja saglasnost većine vlasnika na posebnim delovima zgrade.
Isto tako, ako se kao odgovarajuće pravo na zemljištu prilaže ugovor o prenosu
prava korišćenja koji je zaključen između tadašnjeg korisnika zemljišta i
podnosioca zahteva koji nije sudski overen, po zahtevu podnosioca zahteva, organ
nadležan za imovinsko-pravne poslove na čijoj teritoriji se nalazi predmetno
zemljište, doneće rešenje o prestanku prava korišćenja dotadašnjeg korisnika i
utvrdiće pravo korišćenja u korist podnosioca zahteva, a po pravnosnažnosti tog
rešenja, organ nadležan za legalizaciju objekata ga prihvata kao dokaz o
odgovarajućem pravu na zemljištu. Kada je predmet legalizacije objekat
izgrađen na građevinskom zemljištu na kome postoji pravo susvojine, kao
dokaz o odgovarajućem pravu dostavlja se i pismena saglasnost svih suvlasnika.
Ukoliko je suvlasnik znao ili mogao znati za izgradnju objekta, odnosno
izvođenje radova koji su predmet legalizacije, ali se u vreme izgradnje tome
nije protivio, smatraće se da postoji saglasnost za ozakonjenje, te se u tom
slučaju ne dostavlja nikakav dokaz. I tako, zakonodavac nizom odredaba kojima se
označava šta sve može biti dokaz o vlasništvu ili pravu korišćenja ili pravu
zakupa nastoji da prevaziđe probleme koji se mogu pojaviti u praksi. Koliko će u
tome biti uspeha, vreme če pokazati! Naravno, lista ovim primerima nije
iscrpljena.
Neophodna dokumentacija i takse
Ono što je od prvorazrednog značaja za građane je i ostala
dokumentacija koju je neophodno pribaviti, ali i platiti. Zakonodavac
propisuje obavezu pribavljanja izveštaja o zatečenom stanju objekta čiji
sastavni deo je i elaborat geodetskih radova za nezakonito izgrađeni
objekat. Na kraju još preostaje obaveza da se plati taksa
za ozakonjenje. Visina takse zavisiće od klase, površine i namene
objekta, kao i načina korišćenja objekta. Ono čime se hvale donosioci zakona je
nizak novčani iznos koji će se morati platiti na ime takse, što je kako kažu
značajni korak napred u odnosu na prethodnoi zakon koji nije vodio računa o
prosečnom srpskom džepu. Sada je novi zakon odredio znatno niže iznose taksi
koji se imaju platiti, pa na primer taksa za legalizaciju objekata do 100kvm
iznosi 5.000 dinara. Predviđena je posebna kategorija građana koja je oslobođena
plaćanje takse i to: ljudi sa invaliditetom, korisnici socijalne pomoći, kao i
samohrani roditelji, ali uz uslov da su vlasnici kuća ili stanova do 100 kvm.
Naravno, neophodno je dostaviti dokaz o tome da je neko koristnik socijalne
pomoći itd., te da bi mogao biti oslobođen plaćanja takse. Troškovi
prikupljanja neophodne dokumentacije zavise pre svega od kvadrature objekta,
ali i od samog projektnog biroa. U suštini, stručna lica kao što su
geometri, arhitekte itd. procenjuju da li je taj objekat funkcionalan i bezbedan
i troškovi su u suštini cena njihovog rada. Cene variraju od mesta do mesta u
Srbiji, te se ističe da bi, na primer, cena bi mogla da se kreće od 1-2 evra po
kvm. Na nekim sajtovima koji promovišu davanje usluga rešavanje celokupne
papirologije u opštinama za objekte do 400 m2 trošak može da iznosi i do 500
evra. Međutim, nelegalizovani poslovni prostori iziskuju daleko veći račun nego
drugi objekti i takse koje se plaćaju daleko nadilaze takse za objekte koji
nemaju takvu svrhu, pa je tako legalizacija objekta komercijalnog karaktera čija
je površina do 500 kvm iznosi 250.000 dinara.
Danom pravnosnažnosti rešenja o ozakonjenju stiču se uslovi za upis prava svojine
u javnoj knjizi o evidenciji nepokretnosti
i pravima na njima, odnosno za odgovarajući upis u
katastar vodova. Nadležni organ po službenoj dužnosti
dostavlja elaborat geodetskih radova i primerak pravnosnažnog rešenja o
ozakonjenju organu nadležnom za poslove državnog premera i katastra, u roku od
tri dana od dana pravnosnažnosti rešenja o ozakonjenju. Organ nadležan za
poslove državnog premera i katastra donosi rešenje o kućnom broju i vrši upis
prava svojine na objektu, odnosno posebnim delovima objekta. Za upis prava
svojine po osnovu ozakonjenja ne plaća se taksa određena podzakonskim aktom
Republičkog geodetskog zavoda, niti administrativna taksa određena zakonom
kojim se uređuju administrativne takse.
Zakon propisuje novčano kažnjavanje za kršenje odredaba vezanih za sam
postupak ozakonjenja, za netačno prikazivanje činjenica u izveštaju o zatečenom
stanju objekata i za niz drugih privrednih prestupa. Kazna može da iznosi i
million dinara.
Prethodni zakoni nisu davali značajne rezultate. Koliko će ovaj zakon imati
uspeha u smanjenju ogromnog broja nelegalizovanih objekata, vreme će pokazati.
Budući da životni standard u Srbiji nije na nekom zavidnom nivou, mnogi iznose
kritike na ukupne troškove koji se moraju izdvojiti da bi se izvršila
legalizacija objekata. Drugi, pak, smatraju da je krajnje nepravedno da se
finansijski gledano bolje prođe onaj koji nije ispoštovao zakonsku proceduru u
odnosu na onog ko je sve dozvole i odbrenja za gradnju, kao i takse za uknjižbu
objekata pošteno platio. U medijima se ovih dana, uprkos tvrdnji da je ovaj
zakon doneo više upeha za godinu dana, nego drugi za prethodnih 25! (citat iz
jednog intervijua ministarke građevinarstva),
najavljuje mogućnost izmena Zakona o ozakonjenju!
Zakažite svoje konsultacije u Advokatskoj kancelariji Branislava
Krnić.