Promet nepokretnostimože da se vrši kroz različite osnove
sticanja, advokati se najčešće susreću sa sledećim primerima kroz
sklapanje kupoprodajnog ugovora, ugovora o razmeni, poklonu,
putem nasledstva itd. Pravni poslovi u vezi sa nepokretnostima su skopčani
sa dosta formalizma radi sigurnosti lica koja stiču nepokretnosti, pa tako
pravo svojine na nepokretnostima se uvek stiče upisom u javne
knjige u našem pravu.
Zakon o prometu nepokretnosti
Stav sudske prakse je da ako npr. neko proda istu nepokretnost više lica,
vlasnik je onaj ko se prvi uknjiži. Uknjižba u našem pravu predstavlja način
sticanja stvarnih prava na nepokretnostima i to svojine, stvarnih službenosti,
hipoteke itd. Zaključenje ugovora o prometu nepokretnostinije
dovoljno da bi druga ugovorna strana stekla pravo svojine na predmetnoj
nepokretnosti. Može se uknjižiti samo pravo svojine koje se zasniva na
punovažnom osnovu, a to može biti, kao što je rečeno, bilo koji ugovor (najčešće
kupoprodajni), sudska odluka itd.
Postoji mogućnost predbeležbe tj. upisa kojim se zemljišno knjižna prava
uslovno stiču. To je slučaj kada nedostaje nešto, neki element, da se neko
uknjiži. Na primer, ugovor nije overen kod javnog beležnika. Svrha je da se lice
koje ima nameru da se uknjiži stekne prvenstvo nad ostalim licima koji žele da
se upišu, takođe. Predbeležba mora da se opravda jer će u protivnom biti
izbrisana, pa će se smatrati da nikada nije ni postojala. Način
opravdavanja predbeležbe vrši se tako što se otkloni nedostatak, tj. u našem
slučaju ugovor će se overiti kod javnog beležnika i tako postati podoban za
uknjižbu. Rok za opravdavanje predbeležbe je 15 dana od dana dostavljanja odluke
o predbeležbi licu koje ju je zahtevalo, a u opravdanim situacijama ovaj rok
može biti produžen.
Za sve nedoumice o Zakonu o prometu nepokretnosti možete pozovati
Advokata
Beograd.
Promet nepokretnosti je prenos prava svojine na nepokretnosti pravnim poslom,
Advokatska kancelarija Branislava Krnić.
Zakon o prometu nepokretnosti određuje da je promet nepokretnosti
slobodan, osim ograničenja koja mogu biti utvrđena nekim posebnim
zakonom. Prema stavu zakonodavca određeno je da su nepokretnosti: zemljište
(poljoprivredno, građevinsko, šume i šumsko zemljište), zgrade (poslovne,
stambene, stambeno-poslovne, ekonomske i dr.) i drugi građevinski objekti,
kao i posebni delovi zgrada (stanovi, poslovne prostorije, garaže i garažna
mesta) na kojima može postojati zasebno pravo svojine. Promet
nepokretnostije prenos prava svojine na nepokretnosti pravnim
poslom, koji može biti teretan, uz naknadu ili dobročin, bez naknade.
Specifičnost je da se prometnom nepokretnosti smatra i prenos prava korišćenja
nepokretnosti koje su u javnoj svojini. Kod prenosa prava svojine na zgradi ili
nekom drugom objektu, zakon određuje da se istovremeno prenosi i pravo svojine
na zemljištu gde se zgrada nalazi ili na onom zemljištu koje služi za redovnu
upotrebu zgrade. Koje zemljište će da služi za redovnu upotrebu zgrade
definisaće se pre svegaugovorom o prometu
nepokretnosti ili ako nema takve ugovorne odredbe, po pravilima
predviđenim propisima o planiranju i izgradnji kojima se definiše zemljište koje
služi za redovnu upotrebu zgrade. Kada dođe do prenosa prava svojine na zgradi
izgrađenoj na zemljištu na kome vlasnik zgrade nema pravo svojine, nego samo
pravo korišćenja ili pravo zakupa, prenosi se to pravo korišćenja ili
pravo zakupa na zemljištu na kome se zgrada nalazi, kao i na zemljištu
koje služi za redovnu upotrebu zgrade.
Ugovor u prometu nepokretnosti
Ugovori čiji je predmet promet nepokretnostimoraju
da se zaključe u formi javnobeležnički potvrđene –solemnizovane
isprave. Ukoliko ugovor ne bude zaključen na ovaj način, on neće proizvoditi
pravno dejstvo. Predviđena je nadležnost onog javnog beležnika na čijem se
području nalazi nepokretnost koja je predmet ugovora. Moguće je da se data
nepokretnost nalazi na području više javnih beležnika, što se rešava tako što je
predviđena nadležnost svih tih javnih beležnika. Ako se desi da javni
beležnik, na osnovu izvršenog uvida u registar nepokretnosti ili na drugi način,
uvidi da je predmet ugovora o prometu nepokretnosti objekat ili poseban deo
zgrade za koji nije izdata upotrebna dozvola ili ukoluko je u toku
postupak legalizacije, u obavezi je da o tome upozori ugovornike, a pri
tome nevažno je da li će se stranke protiviti unošenju ovog upozorenja.
Javni beležnik može izvršiti uvid u posebnu evidenciju ougovorima
o prometu nepokretnosti, pa može tako utvrdi da su u sudu već overeni
potpisi na ugovoru o prometu iste te nepokretnosti, da je kod javnog beležnika
ili u sudu već sačinjen
javnobeležnički zapis o prometu iste nepokretnosti, odnosno da je kod
javnog beležnika potvrđen (solemnizovan) ugovor o prometu date nepokretnosti, a
prodavac je isto lice, javni beležnik, takođe, ima dužnost da o tome upozori
ugovornike. Javni beležnik koji je potvrdiougovor o prometu
nepokretnostidužan je da overen prepis tog ugovora odmah
dostavi sudu koji je nadležan za vođenje posebne evidencijeugovora
o prometu nepokretnosti, kao i organu nadležnom za utvrđivanje i
naplatu javnih prihoda i to sve u roku od deset dana od dana zaključenja
ugovora.
Osnovni sud je u obavezi da vodi posebnu evidencijuugovora o
prometu nepokretnosti koje se nalaze na njegovom području. Pomenuta
evidencija posebno sadrži podatke o ugovornicima, nepokretnosti i podatke o
javnobeležničkom zapisu o ugovoru o prometu nepokretnosti ili podatke o
ugovorima o prometu nepokretnosti koje su potvrdili javni beležnici. Pravo uvida
u ovu evidenciju ima svaki javni beležnik, a sudovi su po zakonu obavezni da
omoguće uvid u pomenutu evidneciju. Za neodostavljanje navedenih podataka
predviđeno je novčano kažnjavanje javnih beležnika.
Pravo preče kupovine je posebna vrsta obaveze za onog ko vršipromet nepokretnosti. U tom smislu, suvlasnik nepokretnosti
koji namerava da proda svoj suvlasnički deo u obavezi je da ga prethodno ponudi
na prodaju ostalim suvlasnicima. U situaciji kada postoji više suvlasnika,
prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima onaj suvlasnik sa većim
suvlasničkim delom. Kad ima više suvlasnika koji bi imali pravo preče kupovine,
kako je gore opisano, suvlasnik nepokretnosti ima pravo da sam donese odluku o
tome kome će od njih prodati svoj deo nepokretnosti.
Advokat
Beograd može za Vas sačiniti ugovore o prometu
nepokretnosti.
Informišite se pozivanjem Advokatske kancelarije Branislava
Krnić.
Pravo preče kupovine nepokretnosti
Pravo preče kupovine postoji i onda kada se vrši promet poljoprivrednog
zemljišta, pa tako vlasnik poljoprivrednog zemljišta koji namerava da proda
isto, dužan je da ga prethodno ponudi vlasniku susednog poljoprivrednog
zemljišta. U slučaju kad ima više vlasnika susednog zemljišta čije se
poljoprivredno zemljište graniči sa poljoprivrednim zemljištem prodavca,
prvenstvo ima vlasnik susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište
pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca. Ako je takvih vlasnika
više, a granične linije su jednake, prvenstvo između njih ima vlasnik susednog
zemljišta čija je površina najveća. Bitno je istaći da je u ostvarivanju
prava preče kupovine vlasnik susednog zemljišta po redosledu uvek iza
suvlasnika zemljišta koje je predmet prodaje.
Dakle, poljoprivredno zemljište se nudi prvo suvlasnicima, pa tek vlasnicima
susednog zemljišta. Ponuda mora da sadrži sve podatke o nepokretnosti, ceni i
drugim uslovima prodaje. Ona mora biti u pisanoj formi. Imalac prava preče
kupovine dužan je da se u roku od 15 dana od dana prijema ponude, takođe,
pismenim putem izjasni o ponudi. Ponuda i izjava o prihvatanju ponude se
treba učiniti preporučenim pismom. U slučaju proteka pomenutog roka bez
izjašnjavanja lica kome je ponuda učinjena, prodavac može prodati nepokretnost
drugom licu. Ipak, zabranjana je prodaja pod povoljnijim uslovima od onih koji
su stajali u ponudi. U slučaju neuspešne prodaje ili odustanka od prodaje u roku
od jedne godine od dana neprihvatanja ponude učinjene imaocu prava preče
kupovine, biće obavezan prodavac da ponovo učini ponudu kao što je prethodno
opisano. Ako se desi da prodavac proda nepokretnost, a da je nije prethodno
ponudio imaocu prava preče kupovine ili ako je nepokretnost prodao pod
uslovima koji su povoljniji od uslova iz ponude, imalac prava preče kupovine
ima pravo da tužbom zahteva da se taj ugovor o prodaji nepokretnosti oglasi
bez dejstva prema njemu, kao i da se nepokretnost njemu proda i preda pod
neizmenjenim uslovima.
Tužba se može podneti nadležnom
sudu u roku od 30 dana od dana kada je imalac prava preče kupovine saznao za
prodaju te nepokretnosti, a najkasnije u roku od dve godine od dana zaključenja
pomenutog ugovora. Nepoštovanje zakonom propisane forme za zaključenjeugovora o prodaji nepokretnosti, u slučaju kada je nepokretnost
predate u državinu kupcu, povlači pretpostavku da je na tako došlo do povrede
prava preče kupovine, pa lice koje ima to pravo može tužbom da zahteva
ostvarivanje svog prava. Rok za podnošenje tužbe je jedna godina od dana
saznanja za prenos državine, a najkasnije u roku od dve godine od dana
predaje nepokretnosti kupcu u državinu. Propisana je obaveza tužioca da
istovremeno sa podnošenjem tužbe, položi novac kod nadležnog suda u visini
tržišne vrednosti nepokretnosti na dan podnošenja tužbe. Ova obaveza nije
povoljna za imaoca prava preče kupovine jer sudski spor može da traje dugo,
ishod može da bude neizvestan, a novac može da gubi svoju vrednost dok je
položen u sudski depozit jer lice koje smatra da ima pravo preče kupovine ne
može da ga koristi dok se ne utvrdi da li ono ima pravo koje traži u svojoj
tužbi.
Svaki onaj ugovor o prometu nepokretnostikoji je sačinjen
tako što je nad ugovornom stranom vršeno nasilje, pritisak ili koji je zaključen
u uslovima u kojima je bila ugrožena ili nije bila obezbeđena sigurnost ljudi i
imovine, ostvarivanje zaštite sloboda, prava i dužnosti građana ili zakonitost i
ravnopravnost građana biće ništav.
Promet nepokretnosti u javnoj svojini
Kada su nepokretnosti u javnoj svojini moguće je otuđiti ih, ali u skladu sa
zakonom koji uređuje javnu svojinu, ako nekim drugim zakonom nije drugačije
određeno. Postoje nepokretnosti u javnoj svojini koje ne mogu biti
otuđene i to: poljoprivredno i građevinsko zemljište, šume i šumsko
zemljište i lučko zemljište. Da bi se ove nepokretnosti mogle otuiđiti
neophodno je da zakonom drugačije bude određeno. Javni beležnik koji
potvrđuje (solemnizuje) ugovor o otuđenju nepokretnosti iz javne
svojine, u obavezi je da primerak ugovora dostavi nadležnom pravobraniocu i to u
roku od 15 dana od dana potvrđivanja ugovora. Vlasnik
nepokretnostiima pravo da se jednostranom izjavom odrekne prava
svojine na nepokretnosti u korist Republike Srbije, autonomne pokrajine
ili jedinice lokalne samouprave. Izjava o odricanju se mora dati u propisanoj
formi i to u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave, koja će
služiti kao osnov za upis u javnu knjigu o evidenciji nepokretnosti i pravima na
njima. Od podnosioca izjave mora da ima dokaz da je vlasnik nepokretnosti.
Ukoliko Vam je potreban pravni savet o zaključivanju ugovora o kupoprodaji
možete se konsultovati sa Advokatskom kancelarijom
Branislava
Krnić
Vlasnik nepokretnosti ima pravo da se jednostranom izjavom odrekne prava
svojine na nepokretnosti u korist Republike Srbije, autonomne pokrajine ili
jedinice lokalne samouprave, Advokat Beograd.
Javni beležnik je dužan da potpisanu izjavu, zajedno sa priloženim ispravama, u
roku od 15 dana dostavi Republičkoj direkciji
za imovinu Republike Srbije, odnosno nadležnom organu autonomne
pokrajine ili jedinice lokalne samouprave, radi pokretanja postupka za upis
prava i određivanje načina korišćenja predmetne nepokretnosti. Moguće je da
na područje nekog osnovnog suda nisu imenovani javni beležnici, pa zato
do imenovanja javnog beležnika sa službenim sedištem u sedištu osnovnog suda,
poslove u vezi sa potvrđivanjem (solemnizacijom
) ugovora o prometu nepokretnosti
ima obavezu da vrši osnovni sud. Ukoliko se na području osnovnog suda imenuje
javni beležnik sa službenim sedištem van sedišta osnovnog suda,
predviđena je nadležnost osnovnog suda za poslove u vezi sa potvrđivanjem
(solemnizacijom) ugovora o prometu nepokretnosti, ali samo za teritoriju grada
ili opštine na kojima se ne nalazi službeno sedište imenovanog javnog beležnika.
Stranci tj. strana fizička ili pravna lica mogu sticati pravo svojina na
nepokretnostima u Republici Srbiji, ali pod uslovom uzajamnosti i ako
obavljaju neku privrednu delatnost u Srbiji. Sticanje prava svojine na
nepokretnostima za takva strana lica mora biti u svrhu obavljanja te delatnosti.
Ukoliko strano fizičko lice ne obavlja neku privrednu delatnost u Srbiji,
ono može da stekne pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi, kao i državljanin
Srbije, ali sve pod uslovima uzajmnosti. Izuzetno, zakonom se može predvideti da
stranci nemaju pravo na sticanje svojine na nepokretnostima u Srbiji. Pod
uslovom uzajamnosti, strano fizičko lice može na teritoriji Srbije sticati pravo
svojina na nepokretnostima nasleđivanjem kao i državljanin Republike Srbije.
Strana pravna I fizička lica imaju pravo da pravnim poslom prenose pravo svojine
na nepokretnostima na domaća lica, kao i na druga strana lica koja mogu sticati
pravo svojine.
Advokatsku kancelariju Branislava Krnić možete pratiti i
putem društvenih mreža