Promet nepokretnosti Advokat Beograd

Promet nepokretnosti može da se vrši kroz različite osnove sticanja, advokati se najčešće susreću sa sledećim primerima kroz sklapanje kupoprodajnog ugovora, ugovora o razmeni, poklonu, putem nasledstva itd. Pravni poslovi u vezi sa nepokretnostima su skopčani sa dosta formalizma radi sigurnosti lica koja stiču nepokretnosti, pa tako pravo svojine na nepokretnostima se uvek stiče upisom u javne knjige u našem pravu.

Zakon o prometu nepokretnosti

Stav sudske prakse je da ako npr. neko proda istu nepokretnost više lica, vlasnik je onaj ko se prvi uknjiži. Uknjižba u našem pravu predstavlja način sticanja stvarnih prava na nepokretnostima i to svojine, stvarnih službenosti, hipoteke itd. Zaključenje ugovora o prometu nepokretnosti nije dovoljno da bi druga ugovorna strana stekla pravo svojine na predmetnoj nepokretnosti. Može se uknjižiti samo pravo svojine koje se zasniva na punovažnom osnovu, a to može biti, kao što je rečeno, bilo koji ugovor (najčešće kupoprodajni), sudska odluka itd. Postoji mogućnost predbeležbe tj. upisa kojim se zemljišno knjižna prava uslovno stiču. To je slučaj kada nedostaje nešto, neki element, da se neko uknjiži. Na primer, ugovor nije overen kod javnog beležnika. Svrha je da se lice koje ima nameru da se uknjiži stekne prvenstvo nad ostalim licima koji žele da se upišu, takođe. Predbeležba mora da se opravda jer će u protivnom biti izbrisana, pa će se smatrati da nikada nije ni postojala. Način opravdavanja predbeležbe vrši se tako što se otkloni nedostatak, tj. u našem slučaju ugovor će se overiti kod javnog beležnika i tako postati podoban za uknjižbu. Rok za opravdavanje predbeležbe je 15 dana od dana dostavljanja odluke o predbeležbi licu koje ju je zahtevalo, a u opravdanim situacijama ovaj rok može biti produžen.

Za sve nedoumice o Zakonu o prometu nepokretnosti možete pozovati Advokata Beograd.

Promet nepokretnosti je prenos prava svojine na nepokretnosti pravnim poslom, Advokatska kancelarija Branislava Krnić.

Zakon o prometu nepokretnosti određuje da je promet nepokretnosti slobodan, osim ograničenja koja mogu biti utvrđena nekim posebnim zakonom. Prema stavu zakonodavca određeno je da su nepokretnosti: zemljište (poljoprivredno, građevinsko, šume i šumsko zemljište), zgrade (poslovne, stambene, stambeno-poslovne, ekonomske i dr.) i drugi građevinski objekti, kao i posebni delovi zgrada (stanovi, poslovne prostorije, garaže i garažna mesta) na kojima može postojati zasebno pravo svojine. Promet nepokretnosti je prenos prava svojine na nepokretnosti pravnim poslom, koji može biti teretan, uz naknadu ili dobročin, bez naknade.

Specifičnost je da se prometnom nepokretnosti smatra i prenos prava korišćenja nepokretnosti koje su u javnoj svojini. Kod prenosa prava svojine na zgradi ili nekom drugom objektu, zakon određuje da se istovremeno prenosi i pravo svojine na zemljištu gde se zgrada nalazi ili na onom zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade. Koje zemljište će da služi za redovnu upotrebu zgrade definisaće se pre svega ugovorom o prometu nepokretnosti ili ako nema takve ugovorne odredbe, po pravilima predviđenim propisima o planiranju i izgradnji kojima se definiše zemljište koje služi za redovnu upotrebu zgrade. Kada dođe do prenosa prava svojine na zgradi izgrađenoj na zemljištu na kome vlasnik zgrade nema pravo svojine, nego samo pravo korišćenja ili pravo zakupa, prenosi se to pravo korišćenja ili pravo zakupa na zemljištu na kome se zgrada nalazi, kao i na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade.

Ugovor u prometu nepokretnosti

Ugovori čiji je predmet promet nepokretnosti moraju da se zaključe u formi javnobeležnički potvrđene –solemnizovane isprave. Ukoliko ugovor ne bude zaključen na ovaj način, on neće proizvoditi pravno dejstvo. Predviđena je nadležnost onog javnog beležnika na čijem se području nalazi nepokretnost koja je predmet ugovora. Moguće je da se data nepokretnost nalazi na području više javnih beležnika, što se rešava tako što je predviđena nadležnost svih tih javnih beležnika. Ako se desi da javni beležnik, na osnovu izvršenog uvida u registar nepokretnosti ili na drugi način, uvidi da je predmet ugovora o prometu nepokretnosti objekat ili poseban deo zgrade za koji nije izdata upotrebna dozvola ili ukoluko je u toku postupak legalizacije, u obavezi je da o tome upozori ugovornike, a pri tome nevažno je da li će se stranke protiviti unošenju ovog upozorenja.

Javni beležnik može izvršiti uvid u posebnu evidenciju o ugovorima o prometu nepokretnosti, pa može tako utvrdi da su u sudu već overeni potpisi na ugovoru o prometu iste te nepokretnosti, da je kod javnog beležnika ili u sudu već sačinjen javnobeležnički zapis o prometu iste nepokretnosti, odnosno da je kod javnog beležnika potvrđen (solemnizovan) ugovor o prometu date nepokretnosti, a prodavac je isto lice, javni beležnik, takođe, ima dužnost da o tome upozori ugovornike. Javni beležnik koji je potvrdio ugovor o prometu nepokretnosti dužan je da overen prepis tog ugovora odmah dostavi sudu koji je nadležan za vođenje posebne evidencije ugovora o prometu nepokretnosti, kao i organu nadležnom za utvrđivanje i naplatu javnih prihoda i to sve u roku od deset dana od dana zaključenja ugovora.

Osnovni sud je u obavezi da vodi posebnu evidenciju ugovora o prometu nepokretnosti koje se nalaze na njegovom području. Pomenuta evidencija posebno sadrži podatke o ugovornicima, nepokretnosti i podatke o javnobeležničkom zapisu o ugovoru o prometu nepokretnosti ili podatke o ugovorima o prometu nepokretnosti koje su potvrdili javni beležnici. Pravo uvida u ovu evidenciju ima svaki javni beležnik, a sudovi su po zakonu obavezni da omoguće uvid u pomenutu evidneciju. Za neodostavljanje navedenih podataka predviđeno je novčano kažnjavanje javnih beležnika. Pravo preče kupovine je posebna vrsta obaveze za onog ko vrši promet nepokretnosti. U tom smislu, suvlasnik nepokretnosti koji namerava da proda svoj suvlasnički deo u obavezi je da ga prethodno ponudi na prodaju ostalim suvlasnicima. U situaciji kada postoji više suvlasnika, prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima onaj suvlasnik sa većim suvlasničkim delom. Kad ima više suvlasnika koji bi imali pravo preče kupovine, kako je gore opisano, suvlasnik nepokretnosti ima pravo da sam donese odluku o tome kome će od njih prodati svoj deo nepokretnosti.

Advokat Beograd može za Vas sačiniti ugovore o prometu nepokretnosti.

Informišite se pozivanjem Advokatske kancelarije Branislava Krnić.

Pravo preče kupovine nepokretnosti

Pravo preče kupovine postoji i onda kada se vrši promet poljoprivrednog zemljišta, pa tako vlasnik poljoprivrednog zemljišta koji namerava da proda isto, dužan je da ga prethodno ponudi vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta. U slučaju kad ima više vlasnika susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište graniči sa poljoprivrednim zemljištem prodavca, prvenstvo ima vlasnik susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca. Ako je takvih vlasnika više, a granične linije su jednake, prvenstvo između njih ima vlasnik susednog zemljišta čija je površina najveća. Bitno je istaći da je u ostvarivanju prava preče kupovine vlasnik susednog zemljišta po redosledu uvek iza suvlasnika zemljišta koje je predmet prodaje.

Dakle, poljoprivredno zemljište se nudi prvo suvlasnicima, pa tek vlasnicima susednog zemljišta. Ponuda mora da sadrži sve podatke o nepokretnosti, ceni i drugim uslovima prodaje. Ona mora biti u pisanoj formi. Imalac prava preče kupovine dužan je da se u roku od 15 dana od dana prijema ponude, takođe, pismenim putem izjasni o ponudi. Ponuda i izjava o prihvatanju ponude se treba učiniti preporučenim pismom. U slučaju proteka pomenutog roka bez izjašnjavanja lica kome je ponuda učinjena, prodavac može prodati nepokretnost drugom licu. Ipak, zabranjana je prodaja pod povoljnijim uslovima od onih koji su stajali u ponudi. U slučaju neuspešne prodaje ili odustanka od prodaje u roku od jedne godine od dana neprihvatanja ponude učinjene imaocu prava preče kupovine, biće obavezan prodavac da ponovo učini ponudu kao što je prethodno opisano. Ako se desi da prodavac proda nepokretnost, a da je nije prethodno ponudio imaocu prava preče kupovine ili ako je nepokretnost prodao pod uslovima koji su povoljniji od uslova iz ponude, imalac prava preče kupovine ima pravo da tužbom zahteva da se taj ugovor o prodaji nepokretnosti oglasi bez dejstva prema njemu, kao i da se nepokretnost njemu proda i preda pod neizmenjenim uslovima.

Tužba se može podneti nadležnom sudu u roku od 30 dana od dana kada je imalac prava preče kupovine saznao za prodaju te nepokretnosti, a najkasnije u roku od dve godine od dana zaključenja pomenutog ugovora. Nepoštovanje zakonom propisane forme za zaključenje ugovora o prodaji nepokretnosti, u slučaju kada je nepokretnost predate u državinu kupcu, povlači pretpostavku da je na tako došlo do povrede prava preče kupovine, pa lice koje ima to pravo može tužbom da zahteva ostvarivanje svog prava. Rok za podnošenje tužbe je jedna godina od dana saznanja za prenos državine, a najkasnije u roku od dve godine od dana predaje nepokretnosti kupcu u državinu. Propisana je obaveza tužioca da istovremeno sa podnošenjem tužbe, položi novac kod nadležnog suda u visini tržišne vrednosti nepokretnosti na dan podnošenja tužbe. Ova obaveza nije povoljna za imaoca prava preče kupovine jer sudski spor može da traje dugo, ishod može da bude neizvestan, a novac može da gubi svoju vrednost dok je položen u sudski depozit jer lice koje smatra da ima pravo preče kupovine ne može da ga koristi dok se ne utvrdi da li ono ima pravo koje traži u svojoj tužbi.

Svaki onaj ugovor o prometu nepokretnosti koji je sačinjen tako što je nad ugovornom stranom vršeno nasilje, pritisak ili koji je zaključen u uslovima u kojima je bila ugrožena ili nije bila obezbeđena sigurnost ljudi i imovine, ostvarivanje zaštite sloboda, prava i dužnosti građana ili zakonitost i ravnopravnost građana biće ništav.

Promet nepokretnosti u javnoj svojini

Kada su nepokretnosti u javnoj svojini moguće je otuđiti ih, ali u skladu sa zakonom koji uređuje javnu svojinu, ako nekim drugim zakonom nije drugačije određeno. Postoje nepokretnosti u javnoj svojini koje ne mogu biti otuđene i to: poljoprivredno i građevinsko zemljište, šume i šumsko zemljište i lučko zemljište. Da bi se ove nepokretnosti mogle otuiđiti neophodno je da zakonom drugačije bude određeno. Javni beležnik koji potvrđuje (solemnizuje) ugovor o otuđenju nepokretnosti iz javne svojine, u obavezi je da primerak ugovora dostavi nadležnom pravobraniocu i to u roku od 15 dana od dana potvrđivanja ugovora. Vlasnik nepokretnosti ima pravo da se jednostranom izjavom odrekne prava svojine na nepokretnosti u korist Republike Srbije, autonomne pokrajine ili jedinice lokalne samouprave. Izjava o odricanju se mora dati u propisanoj formi i to u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave, koja će služiti kao osnov za upis u javnu knjigu o evidenciji nepokretnosti i pravima na njima. Od podnosioca izjave mora da ima dokaz da je vlasnik nepokretnosti.

Ukoliko Vam je potreban pravni savet o zaključivanju ugovora o kupoprodaji možete se konsultovati sa Advokatskom kancelarijom Branislava Krnić

Vlasnik nepokretnosti ima pravo da se jednostranom izjavom odrekne prava svojine na nepokretnosti u korist Republike Srbije, autonomne pokrajine ili jedinice lokalne samouprave, Advokat Beograd.

Javni beležnik je dužan da potpisanu izjavu, zajedno sa priloženim ispravama, u roku od 15 dana dostavi Republičkoj direkciji za imovinu Republike Srbije, odnosno nadležnom organu autonomne pokrajine ili jedinice lokalne samouprave, radi pokretanja postupka za upis prava i određivanje načina korišćenja predmetne nepokretnosti. Moguće je da na područje nekog osnovnog suda nisu imenovani javni beležnici, pa zato do imenovanja javnog beležnika sa službenim sedištem u sedištu osnovnog suda, poslove u vezi sa potvrđivanjem (solemnizacijom ) ugovora o prometu nepokretnosti ima obavezu da vrši osnovni sud. Ukoliko se na području osnovnog suda imenuje javni beležnik sa službenim sedištem van sedišta osnovnog suda, predviđena je nadležnost osnovnog suda za poslove u vezi sa potvrđivanjem (solemnizacijom) ugovora o prometu nepokretnosti, ali samo za teritoriju grada ili opštine na kojima se ne nalazi službeno sedište imenovanog javnog beležnika.

Stranci tj. strana fizička ili pravna lica mogu sticati pravo svojina na nepokretnostima u Republici Srbiji, ali pod uslovom uzajamnosti i ako obavljaju neku privrednu delatnost u Srbiji. Sticanje prava svojine na nepokretnostima za takva strana lica mora biti u svrhu obavljanja te delatnosti. Ukoliko strano fizičko lice ne obavlja neku privrednu delatnost u Srbiji, ono može da stekne pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi, kao i državljanin Srbije, ali sve pod uslovima uzajmnosti. Izuzetno, zakonom se može predvideti da stranci nemaju pravo na sticanje svojine na nepokretnostima u Srbiji. Pod uslovom uzajamnosti, strano fizičko lice može na teritoriji Srbije sticati pravo svojina na nepokretnostima nasleđivanjem kao i državljanin Republike Srbije. Strana pravna I fizička lica imaju pravo da pravnim poslom prenose pravo svojine na nepokretnostima na domaća lica, kao i na druga strana lica koja mogu sticati pravo svojine.

Advokatsku kancelariju Branislava Krnić možete pratiti i putem društvenih mreža