Pravo preče kupovine
Saznajte ko ima pravo preče kupovine ukoliko se prodaje neka nepokretnost
Branislava Krnić, advokat, Beograd
Obaveza prodavca
Pravo preče kupovine
Pravo preče kupovine predstavlja način sticanja prava svojine na nepokretnosti, ali se dijametralno razlikuje od sticanja prava svojine održajem. Advokati često sugerišu svojim klijentima o par situacija u kojima vlasnik prilikom prodaje nepokretnosti ima zakonsku obavezu da svoju nepokretnost prvo ponudi licima koja su nosioci ovog prava - prava preče kupovine.
Nepostupanje po ovoj zakonskoj obavezi dovodi do sankcije koja se može ogledati u poništaju ugovora o prodaji sa trećim licem koje nije nosilac prava preče kupovine. Ova obaveza je zakonom ustanovljena.
Tako, suvlasnik nepokretnosti prilikom prodaje svog suvlasničkog dela ima obavezu da isti prethodno ponudi na prodaju drugim suvlasnicima. Moguće je da postoji više suvlasnika jedne nepokretnosti i tada zakon kaže da prvenstvo u ostvarivanju prava preče kupovine ima suvlasnik sa većim suvlasničkim delom. Ukoliko suvlasnici imaju iste delove, suvlasnik nepokretnosti je slobodan da sam odluči kome će od njih prodati svoj suvlasnički deo.
Susedne parcele
Pravo preče kupovine poljoprivrednog zemljišta
Pravo preče kupovine je zakonom ustanovljeno i prilikom prometa poljoprivrednog zemljišta i to sa ciljem da se parcele ne usitnjavaju bespotrebno, pa stoga, vlasnik poljoprivrednog zemljišta prilikom prodaje, dužan je da poljoprivredno zemljište prethodno ponudi vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta.
Ako ima više takvih vlasnika čija se poljoprivredna zemljišta graniče sa onim koje prodavac prodaje, prvenstvo je određeno onom vlasniku susednog zemljišta čije se poljoprivredno zemljište pretežnim delom graniči sa zemljištem prodavca. Kada je takvih lica više, a u isto vreme su granične linije jednake, problem je rešen tako što vlasnik susednog zemljišta čija je površina najveća ima pravo preče kupovine.
Takođe, u ostvarivanju prava preče kupovine vlasnik susednog zemljišta je iza suvlasnika zemljišta koje je predmet prodaje, te prodavac prvo nudi svoje zemljište suvlasniku, pa tek onda licu čija se poljoprivredna parcela graniči sa njegovom. Ponuda treba da sadrži sve važne podatke o nepokretnosti, o ceni i ostalim bitnim uslovima prodaje.
Pravo preče kupovine predstavlja način sticanja prava svojine na nepokretnosti, Advokat Beograd
Ponuda treba da sadrži sve važne podatke o nepokretnosti, o ceni i ostalim bitnim uslovima prodaje, Advokatska kancelarija Branislava Krnić.
Kako se šalje ponuda
Ponuda mora biti učinjena u pisanom obliku, preporučenim pismom kako bi moglo da se ostvari pravo preče kupovine.
U jednom slučaju iz sudske prakse, prodavac je poslao pismenu ponudu vlasniku susednog poljoprivrednog zemljišta na adresu koja je bila označena u javnim knjigama, kao adresa na kojoj se nalazi kuća primaoca ponude. Međutim, ono što prodavac nije znao jeste da imalac prava preče kupovine ne stanuje na toj adresi i da retko dolazi na istu, te ovaj nije primio ponudu.
Sud je zauzeo stanovište da, budući da je tuženi (prodavac) pre zaključenja spornog ugovora, preporučenom pošiljkom ponudio tužiocu (imaocu prava preče kupovine) na prodaju svoju nepokretnost i da mu je pošiljka vraćena sa naznakom da je potencijalni primalac nije ni tražio, da tuženi, kao prodavac, nije mogao da zna iz kog razloga tužilac nije tražio pošiljku, odnosno da ovaj ne stanuje na adresi označenoj u javnim knjigama, te da je ovakvom ponudom ispunio svoju zakonsku obavezu.
Sud je istakao da štetne posledice neizvršene dostave mora snositi tužilac jer u javnim knjigama nije izvršio promenu adrese na šta je bio obavezan i tako obezbedio uslove da mu se dostava izvrši na adresu gde zaista stanuje.
Rok 15 dana
Dužnost imaoca prava preče kupovine
Imalac prava preče kupovine je dužan da se u roku od 15 dana od dana prijema ponude izjasni pisanim putem o tome da li prihvata ponudu. Naravno, ćutanje ponuđenog se tretira kao odbijanje ponude i gubljenje prava preče kupovine. Tek po proteku ovog roka prodavac je slobodan da proda nepokretnost kome god želi.
Naravno, ne sme prodavac prodati svoju nepokretnost pod povoljnijim uslovima jer bi na taj način čitav institut bio obesmišljen. Ako prodaja ne uspe ili prodavac odustane od prodaje nepokretnosti, onda u roku od jedne godine od dana neprihvatanja ponude učinjene imaocu prava preče kupovine, prodavac bi prilikom novog pokušaja da proda nepokretnost, morao opet da ponudi nepokretnost kako je gore opisano.
Prodaja nepokretnosti koja nije prethodno ponuđena imaocima prava preče kupovine ili prodaja pod povoljnijim uslovima od onih iz ponude, ovlašćuje imaoce prava preče kupovine da tužbom zahtevaju da se ugovor o prodaji nepokretnosti poništi, ali i da se ta nepokretnost proda i preda tužiocu pod neizmenjenim uslovima. Dakle, nije dovoljno samo tražiti da se ugovor poništi, mora se imati stvarna namera da se nepokretnost kupi, inače bi to bio način da imalac prava preče kupovine bespotrebno uzurpira treća savesna lica koja su kupila takvu nepokretnost.
Ukoliko imate pitanja o pravu preče kupovine možete ih postaviti Advokatu Beograd.
Rok za podnošenje tužbe je jedna godina od dana saznanja za prenos državine, a najkasnije u roku od dve godine od dana predaje nepokretnosti kupcu u državinu, Advokatska kancelarija Branislava Krnić
Rokovi za tužbu i polaganje novca
Tužba se podnosi nadležnom sudu u roku od 30 dana od dana saznanja za prodaju nepokretnosti, a najkasnije u roku od dve godine od dana zaključenja ugovora o prodaji. U jednom slučaju iz sudske prakse, Vrhovni kasacioni sud je istakao da rok od 30 dana od dana saznanja za prodaju, ne može početi da teče pre zaključenja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti kojim je povređeno pravo preče kupovine.
Nepoštovanje zakonom propisane forme za zaključenje ugovora o prodaji nepokretnosti, u slučaju kada je nepokretnost predata u državinu kupcu, povlači pretpostavku da je tako došlo do povrede prava preče kupovine, pa lice koje ima to pravo može tužbom da zahteva ostvarivanje svog prava. Rok za podnošenje tužbe je jedna godina od dana saznanja za prenos državine, a najkasnije u roku od dve godine od dana predaje nepokretnosti kupcu u državinu.
Zakon propisuje obavezu tužioca da prilikom podnošenja tužbe, položi sudu novac u visini tržišne vrednosti nepokretnosti na dan podnošenja tužbe. Ova obaveza je krajnje nepovoljna za tužioce koji žele da ostvare svoje pravo preče kupovine jer spor može da se oduži, a sam ishod je često neizvestan, dok "zaleđena" novčana sredstva ne mogu da se koriste i gube na vrednosti.
Sledeći korak
Zakažite konsultacije sa advokatom
Advokat će Vas kontaktirati u najbržem roku.